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都在买房 有人资产倍增有人为国接盘

来源:网络整理 发布:admin 阅读: 发布时间:2018-04-22
摘要:都在买房 有人资产倍增有人为国接盘 -理财频道-和讯网

  如果你想在房地产投资领域有所成就,或者至少买房不被割韭菜,一定要牢牢记住2018年初发生的两个不起眼事件:一是“碧桂园摁下快捷键”,一是“万科式打劫”。

  这两个标志性事件,代表了两类城市迥然不同的未来命运。

  “万科式打劫”指的是万科首个100%开发商自持的租赁房——北京万科翡翠书院即将启动预租,这个项目距离北京西北五环直线距离最近处9公里,受到地价、建筑成本、装修成本以及后续运营维护成本的影响,该项目房屋的租金明显高于周边及同类普通房屋:周边90平米住宅大约月租6千元,但万科这个需要1.5万元,而且一次性交纳10年房租(180万元,所得优惠是租金可以十年不涨,可以贷款。)被一些媒体或自媒体称为“万科式打劫”后,万科表示很委曲:我这个租金2%的投资回报率都不到。

  作为宇宙第一的开发商,万科当然算得清楚各种账:

  万科当然会算政治账,积极配合建设租赁房降房价的要求,不配合它就拿不到这块地。

  但万科也是经济体,自然也要算经济账。

  如果有人租,一次性拿回十年的租金,通过其它投资回本收账,也不亏;而且物业100%自持,还能升值。

  如果没有人租,也没关系,今后将所持资产一次性打包卖掉。相当于以租赁为掩护捂盘惜售,坐等升值。何乐而不为?

  即使将来卖不掉,房屋巨大升值后,也可以以此向银行抵押贷款,抵押出来的钱,用到其它更有价值的地方,也不亏啊!

  万科小算盘后面,是人口流入地未来城市的命运:如果你现在买不起,以后一定会租不起。尤其是中国的大城市。100%开发商自持的万科翡翠书院等着你!在那些地方,只要业主懂得运用金融工具,学会挪腾,大量房子即使空置,也是赚钱的!

  和万科小算盘相比,著名三四五六线开发商碧桂园的小算盘拨得更快更响,大弦嘈嘈如急雨,小弦切切如私语。

  2018年年后,碧桂园连发三份由总裁莫斌签署的内部文件,分别是:4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》;4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》;《关于项目报建高周转的通知》。三份文件中针对地产投资、设计、人力、大运营等方面提出很多具体意见和要求。

  设计方面要求:所有三四五线城市项目须采用标准化产品,设计院接到营销户配及设计要求后,当天内出图(通宵);土地获取前40 天开始前置设计工作,开工前7天提供地勘资料,确保摘牌即开工,项目设计节点责任到人,对于不胜任者,坚决从严处理;图纸原则上用标准图,买地前做好规划,最好给政府领导和批规划的人看并得到认可,拿到地就开工;快速推进不能拖,报建下来才是最重要,项目一天不等图,通宵完成图纸第二天去报建。投资报建方面:为节省时间,原则上区域投策工作不允许到总部来进行汇报,须通过视频方式与策略中心沟通;投资奖励向一线投资团队倾斜;净地交付或首期净地交付作为投资团队考核条件,不干净地以最快速度搞干净,跳起来做,工作当天上报须当天处理完。所有没有交地的项目不能算作完成投资任务;

  成立“投资报建小组”,由片区分管投资的副总裁主管报建工作,建议莫总可取消报建的人,项目总做报建。同时负责协调政府降低预售条件;要合法合规的报批报建,和政府的主管部门做好沟通,让他们知道快对政府对社会的好处。规划是规划局批的,要提前知道他们的意见,并做到一次报批即成;地上有障碍物时,地都是我们拿了,应补什么钱、找什么人去清除要果断,不睡觉都要一两天处理完毕。拖一天、十天、三十天是多少钱,我们补给人家的又是多少钱,不能捡了芝麻丢了西瓜,很多时候芝麻也捡不到!

  运营方面:区域获取地块前应充分评估地块能否实现高周转。所有工作明确由碧桂园集团大运营工作组牵头,各中心线条配合做好高周转工作,大运营工作组组长有经济决策权,人事任免权,可先斩后奏。人力方面:放开编制,提前储备项目团队,保证人等地。拿地提前做好项目总、营销总、工程经理、开发报建经理储备,拿地当天项目团队抵达现场确保摘牌即动工;没能力的人立即下岗解聘,我们要当天的事当天完成,问题是不是每个人都有解决问题的能力。未来领袖知道怎样做,能够将事情很快做成。

  工程方面:土石方工程提前准备好挖机、车队;建筑队提前安排好并做好施工组织安排。合法合规的做所有的事,项目总的能力好,进度就快,项目总要懂得上面所有,亲力亲为。集团各职能中心、区域总、区域职能平台也应该以项目争取每一天为工作的第一要务;总体工期方面:项目摘牌到开工超过40天即撤职、开工工期大于7个月,项目总撤职。摘牌即开工,奖项目总20万,每推迟1天,奖励递减1万,20天开工,奖励为0;21天开工罚款1万,逐天递增,40天开工,罚款20万,41天开工即撤职;如果35天内实现展示区开放,奖励20万;开盘工期3个月,奖励20万;3个月<开盘工期4个月,奖励10万;4个月<开盘工期5个月,不奖不罚;5个月<开盘工期6个月,罚款10万;6个月<开盘工期7个月,罚款20万;开盘工期>7个月,项目总撤职。对区域内项目进行开盘工期绝对值强制排名及处罚,加大开盘逾期考核执行力度。绿黄红灯考核,马上开工就绿灯,开不了黄灯,延误多少天就红灯,免职就行,直截了当。集团高管会上通报各区域开盘工期绝对值排名及处罚结果。

  至于这么急急切切如暴风骤雨吗?是的,在它的背后,是大量人口流出地城市出逃的时间窗口不长了!高周转说简单点就是赶快逃,收割完最后几茬韭菜快快走人。资本一定要逃得比人口快,否则你就成为被别人割的韭菜。毕竟,像2016年以来那么好的一二线严厉限购限贷、三四线货币补偿旧改拆迁政策帮助人口流出地涨价去库存的日子,不可能一直持续下去。

  同样在买房,有些人欢天喜地帮助别人去库存,争先恐后去买那些短期疯涨长期无望的标的;有些人力排众议、忍受亲友乃至家人辱骂和嘲笑才能买到将来资产不断倍增的标的产品。

  过去一两年,许多人沉醉于自己的房子比别人大,比别人好,过去短期一两年甚至涨得比别人好;而比他买得更贵、买得更小、买得更趋近人口流入地大中城市的,明显“上涨乏力”甚至下跌。是不是大城市不行了?是不是下一波就是逆城市化了?

  只有正确的理论才能告诉你正确的答案。

  不要轻易相信网络上的甚至相关权威部门公布的数据。他们的数据,多维新闻网,和万科、碧桂园一样,也各有自己的小九九,各有自己的如意算盘。

责任编辑:多维新闻整理

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